| 物业管理公司，你越位了 |
更新时间：2003/10/7 11:33:45 来源： 作者：龙吟 阅读155次 |
笔者近来接触了这样一起诉讼：某甲在1994年城市拆迁中有开发商安置到某小区6号楼和11号楼之间的插建房居住，并给甲安置一独院。1997年某甲为生活方便，在院子里搭建了顶棚和厕所；此后，负责管理该小区的A物业管理公司多次要求某甲拆除该顶棚和厕所，某甲不肯。2002年4月，A公司以某甲大建的顶棚和厕所妨碍邻居通风采光，影响小区治理为由将某甲诉至法院，要求某甲停止侵害，排除妨碍。法院经审理作出判决，令某甲限期拆除顶棚和厕所。某甲不服，提起上诉，二审法院采纳了代理律师关于A公司不具备原告资格的代理意见，裁定撤消原判，驳回A公司的起诉。
《民法通则》第108条第（一）项规定：“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织。”很显然，A公司与某甲之间并不存在相邻关系，更不存在“停止侵害，排除妨碍”的直接利害关系。物业管理公司的起诉于法不合，当然要被驳回。无独有偶，据报道，某地还曾出现过物业公司强拆小区内违章建筑，被业主告上法庭，最终败诉，赔偿损失的事情。那么，物业公司为何如此狼狈，处处碰壁呢？主要原因在于物业公司给自己的定位不够准确，而物业公司的定位则取决于其与业主、政府之间的法律关系。
一、物业公司与业主的关系。物业公司是在工商部门领取营业执照，受业主委员会（或管理委员会）的聘请委托，依照有关物业管理的法律法规和物业管理合同，实施管理服务的企业。而业主委员会实际在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内的房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护小区内房地产产权人和使用人的合法利益。可见，物业公司与业主之间是一种委托合同关系或者服务提供者和消费者的关系，而且这种关系的发生以业主委员会（管委会）对物业公司的选聘为前提。
这二者的关系的具体内容就是各自基于法律规定和合同约定而产生的权利义务。建设部《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理公司的权利包括根据有关法规，结合实际制定小区管理办法；依照物业管理合同及管理办法对小区实施管理；依照合同及有关规定收取物业管理费等。他的义务包括履行物管合同、依法经营、接受监督等。业主委员会的主要权利有：决定选聘或续聘物业公司，审议物业管理公司指定的年度管理计划和小区管理服务的重大措施，检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行等，同时，他还有根据产权人或使用人的意见和要求对物夜工司的管理工作进行检查和监督，协助物业公司落实各项管理工作接受监督等义务。除此之外，双方在签定物管合同时还可以就权利义务进行约定，双方受合同约束。
一言蔽之，业主是小区的主人，对小区的管理权首先是属于业主（以业主委员会为代表），物管公司是业主聘请的“保姆”，保姆要做的就是按照合同和法规为业主提供管理服务，收取业主的管理费，业主没有同意委托的事项，物管公司不能随便插手。
二、物业管理公司的管理和政府管理的关系。一方面，物管公司在房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地政府的监督、指导下对小区实施专业化管理，推行社会化专业化的管理模式，这也是我国住房制度改革，房地产市场化的必然要求；另一方面，物业管理公司的管理不能取代政府的管理，住宅小区不是哪个物管公司的“独立王国”。同样需要政府的管理。譬如说，房地产行政主管部门负责小区管理的归口工作，市政、绿化、卫生、交通、治安等行政主管部门和小区所在地的政府要对小区管理进行监督和指导。也就是说，有些管理工作是必须由政府有关部门来做的。例如，小区内出现违章建筑，物管公司有权予以制止，甚至可以要求拆除，但是，他没有强行拆除违章建筑的权力，这个权力应由城建规划部门行使。又如，小区住宅内失盗属于治安问题（或犯罪），应由公安机关负责处理，物管公司对此一般不承担责任，除非其有保安失职的过错。
所以，物业管理公司作为以追求利润为目的的企业，他的管理是很有限度的，他只能在法律和业主赋予他的权限范围内进行管理工作，同时还要接受政府对他的管理；对于自己权限范围外应由政府部门处理的纠纷，物管公司不应管，也不需要承担责任。
综上所述，物业管理作为我国的一个新兴行业，正处于起步阶段，发展过程中出现各种不足之处在所难免，最关键的因素是包括物业管理公司在内的社会各方面对物业公司的定位有所偏差。因此，只要能够分清物管公司、业主、政府等诸方面的法律关系和各自的权责范围，物管公司不再“越位”，物业管理就会沿着法治的轨道健康迅速的发展。
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